Ev sahibi ile kiracı arasındaki anlaşmazlıklar mahkemeye taşınmadan önce artık bir ön aşamadan geçiyor: arabuluculuk. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan pek çok uyuşmazlıkta arabulucuya başvurmadan dava açılırsa, dava esasa girilmeden usulden reddediliyor.
Hangi uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu?
7445 sayılı Kanun'la Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen düzenlemeye göre, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bölümünde arabuluculuk bir dava şartıdır. Uygulamada en sık karşılaşılanlar:
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davaları,
- Kira alacağı (ödenmeyen kira, aidat vb.) talepleri,
- Kiracının tahliyesi talepleri (ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü gibi nedenlerle),
- Depozito iadesi ve kiralananın hasarı gibi kira sözleşmesine dayanan alacaklar.
İcra takibi yoluyla yapılan tahliye ve alacak talepleri ile ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz gibi geçici hukuki koruma talepleri ise zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Hangi yolun izleneceği, somut duruma ve elinizdeki belgelere göre belirlenmelidir.
Süreç nasıl işler?
Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro, listeden bir arabulucu görevlendirir ve arabulucu tarafları ilk toplantıya davet eder. Kanun, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sürecin sonuçlandırılmasını öngörür; zorunlu hallerde bu süre bir hafta daha uzatılabilir.
Toplantıların sonunda iki ihtimal vardır:
- Anlaşma: Taraflar ve arabulucu tarafından imzalanan anlaşma belgesi, avukatların da imzasıyla ya da mahkemeden alınacak icra edilebilirlik şerhiyle ilam niteliği kazanır. Örneğin kiracının belirli bir tarihte tahliye edeceği kararlaştırılmışsa, bu tarihte tahliye edilmezse doğrudan icra yoluna gidilebilir.
- Anlaşmama: Arabulucu son tutanağı düzenler. Dava, bu tutanağın aslı ya da onaylı örneği dava dilekçesine eklenerek açılır.
Toplantıya katılmamanın bir bedeli var
Geçerli bir mazereti olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir. Bu taraf, sonradan açılan davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Bu nedenle arabuluculuk davetini önemsemek gerekir.
Kira artışında güncel kural
Konut kiralarında 2022–2024 arasında uygulanan yüzde 25'lik geçici sınır 2 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bugün hem konut hem çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise hâkim, emsal kiraları da gözeterek hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirleyebilir.
Arabuluculuğa gitmeden önce hazırlık
- Kira sözleşmesi, varsa ekleri ve tahliye taahhütnamesi,
- Ödeme dekontları ve yazışmalar (ihtarname, mesaj, e-posta),
- Kira bedelinin tespiti isteniyorsa çevredeki emsal kira ilanları,
- Talep ettiğiniz tutarın ve sürenin net bir hesabı.
Arabuluculuk masasında yapılan anlaşma kesin sonuç doğurur; sonradan "aslında daha fazlasını isteyebilirdim" demek çoğu zaman mümkün değildir. Toplantıdan önce hukuki durumunuzu ve pazarlık sınırlarınızı netleştirmeniz, sürecin lehinize sonuçlanmasında belirleyici olur.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut durumunuz için bir avukattan görüş almanızı öneririz.